新生活が始まる春に向けて賃貸の部屋探しが忙しくなってくる時期がそろそろ来ます。
私は不動産管理会社と不動産仲介業者で合わせて10年以上勤務してきたので今回はその経験から部屋探しについての話をしたいと思います。
部屋探しをする人が騙されないように賃貸不動産の仲介業者で働いていた私が基礎的な部分と闇の部分をお伝えします。
細かな事は長くなるので簡単に説明していきます。
不動産賃貸業者で働いてきた私が闇を暴露！新生活の部屋探しの際は要注意
まずは部屋探しをする時みなさんだいたい勘違いしている人が多い不動産屋さんという大きなくくりについて簡単に説明します。
賃貸を探す時の不動産屋さん
賃貸業者の営業で働いていた時にだいたいの部屋探しをしている人が不動産屋さんという大きなくくりを勘違いしている人が多かったのでまずはその点を紹介します。
賃貸を探す時の不動産屋さんを細かく分けると
・家主(物件を購入した人)
・不動産管理会社(家主から管理をまかされてる会社)
・不動産仲介業者(家主や管理会社から部屋を紹介してとまかされてる会社)
家主
そこらじゅうにある賃貸マンションですがマンション1棟1棟に所有者がいて、そのマンションを建てたり途中から購入した人が家主です。
不動産管理会社
不動産管理会社は家主の人が自分で管理や客付けするのができないので家賃の何%を支払うからかわりに管理して客付けをしてと依頼された会社です。
不動産仲介業者
不動産仲介業者は家主や管理会社から空いてる部屋の紹介を頼まれたり、空いてる部屋を探して紹介する会社です。
部屋を探すときに行くのは不動産仲介業者
不動産仲介業者で働いてる時にだいたいの人が紹介する物件を私が働いていた不動産仲介業者が所有している家主だと思っている人が多かったです。
不動産仲介業者が家主として物件を持っていたりもしますがほとんどの場合が家主や管理会社の持ち物の物件を紹介しています。
だからあまり仲介業者の営業にその物件の細かいことを聞いたところで実際は知らないことばかりなので営業マンは知ったかぶりをしたり適当なことを言うので注意してください。
ちゃんとした営業マンなら「家主や管理会社に確認しますね」と正直に言ってくれます。
上記の事から部屋を探す時に行く不動産屋さんは部屋を紹介してくれる専門の会社と思ってください。
不動産仲介業者はたくさん有る
不動産仲介業者(エイブル、アパマンショップ、賃貸住宅サービスなど)はたくさんの会社があります。
不動産仲介業者はどうやって儲けてる？
不動産仲介業者は部屋を探している人と空室に住んでもらいたい人(家主や管理会社)をマッチングさせる事で利益を得ています。
ではあなたを紹介すると不動産仲介業者の利益は基本的にはどのくらいでしょうか？
・家主から家賃の1ヶ月分の紹介手数料
・あなたからは家賃の1ヶ月分の仲介手数料
仲介業者は基本的には家賃2ヶ月分の利益が出ます。このように両者から手数料をもらって基本的には利益にしています。
基本的には・・・！？
いやいや…利益はもっとあげれるんですよ～
利益についての闇部分
あなたからもらえる部屋紹介での仲介手数料の家賃1ヶ月分は上限なのでこれ以上はもらえません。
で・す・が
家主からの紹介手数料は1ヶ月以上もらえる物件がたくさんあります。
家主も他の物件よりも早く空室を埋めたいので紹介してくれたら紹介の手数料が家賃の2～3ヶ月と言う物件が多くあります。
さらに営業マン個人に別途商品券をくれるという家主がいるので営業マンはそういう物件をなるべく紹介して売上やこずかいを増やそうとするんです。
私も商品券は個人でもらえるのでその物件ばかり案内したり、ノルマがあるので紹介手数料が多い物件をメインに紹介してました
まだまだある闇の利益
その他にもまだまだ利益を上げる部分があります。
・室内の殺菌や消毒のマージン
入居前の殺菌や消毒、消臭費用で家主が指定していなくても家主の指定と言って初期費用に載せられたり、取れたらラッキーなのでとりあえず初期費用に入ってる事が多いです。
「これ家主の指定で絶対なんですよ～」「案内でいろんな人が入ったり土足で入ったりするんでした方がいいですよ」
悪い営業マンに騙されないように注意してください。
・24時間サポートと言うサービス加入のマージン
深夜に鍵を失くした時の解錠、ガラスが割れた、水が止まらないなどの時家主や管理会社が休みで連絡つかなくても対応してくれるサービスですが年間費用負担はあなたというサービス・・・
「家主や管理会社の契約条件で指定されてる」「家主や管理会社も旅行や年末年始は電話でないんであったほうがいいですよ」
家主や管理会社が24時間サポートできないんならサポートするための費用は家主や管理会社が払うべきでは？？それを契約者に払わすなんてサポートというサービスとは思えません！！それに賃貸で入る短期火災保険で費用が補える部分なのでわざわざ入る必要ないでしょう・・・
・家賃保証会社に契約する事でのマージン
家主の指定がない場合は仲介業者が扱う家賃保証会社に加入させてマージンをもらいます。
・火災保険を紹介する事でのマージン
家主の指定ががない場は火災保険を仲介業者が扱う火災保険に加入させてマージンをもらう。
・インターネットを紹介する事でのマージン
インターネットの工事を紹介してマージンをもらいます。
・テレビのアンテナ調整のマージン
入居時にテレビのアンテナ調整が必ず入ると言って入居者のアポを取るとマージンがもらえます。無料のアンテナ調整とうたいながらアポを取って現場で有料サービスの営業をかけてきます。
・引っ越し業者紹介のマージン
引っ越し業者を紹介する事で紹介料と成約料のマージンがもらえます。
色んなとこからマージンがもらえる仲介業者
こんな感じでいろんな所からマージン(紹介手数料)がもらえるんです。
だ・か・ら
ばれないように利益をあげれるので仲介手数料0円の不動産仲介業者があったり、家主が指定してないのに勝手に消毒代金や24時間サポートと言うサービスを契約の絶対条件みたいに騙してお金をとる不動産仲介業者が現れるんです。
じゃ～どこの不動産仲介業者にすればいいか？
録音ボタンを一回押せばすぐに録音がスタートして操作が簡単♪値段も安くておすすめ♪
ペンタイプなので胸ポケットに入れて録音ボタンを押すだけでポケットに入れたまま簡単に録音できておすすめです。
部屋を探すなら有名な会社か小さな会社か？
部屋を探すならCMなどでよく見かける有名な不動産仲介業者か個人でやっている小さな不動産仲介業者か？
どちらもメリット・デメリットがあるので紹介します。
大きな不動産仲介業者
大きな会社は名前が有名なので家主から多くの物件を専属で預かっています。
メリット
専属で預かっているので他の業者が紹介できない物件を持っている可能性があります。
デメリット
大きな会社は出て行くお金が多いので働く営業マンに厳しいノルマを設定してます。そのため家主や管理会社の紹介料が多い物件に押し込もうとされます。お客も多いので紹介料の低い物件まで何件も探して回ってくれないなど対応が雑な事があります。
小さな不動産仲介業者
個人で独立してやっている小さな不動産仲介業者。フランチャイズとしてできたばかりの不動産仲介業者など。
メリット
お客が少ないので1人に対して必ず契約が取りたいので時間をさいて部屋を探してくれる。
デメリット
会社で専属で扱っている物件が少ないのでどこの仲介業者でも紹介する事ができる物件しか紹介できない。
どっちの不動産仲介業者がいいのか？
結局はどの会社を選ぶかよりはどの営業マンを選ぶかの方が大事になって来ます。どちらのメリットとデメリットも担当する営業マンしだいでメリットがデメリットになりますしその逆もあります。
その点で焦って部屋を探すのではなくじっくりいろんな業者を見てえらぶのをオススメします。
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